读了黄奇帆“未来十年房企倒闭60%”的预测十分痛心。他对当下数据分析是这么认为的：在过去20年，中国房地产每年新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么今后十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？

  我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量，不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。未来10年房企也将倒闭60%。

   在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。

  因为1998年到2008年，每年增长25%左右，三年能够翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期间，每年增长15%左右，五、六年翻一番。

   2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率是1.8%。

   我讲这段话的意思，今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

   02总量萎缩后，中国房地产建设的重点地区在哪里

   过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花到处都是房地产，是个全民造房运动的时代。

从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米。

  这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

  一个是中心城市。

  所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外，也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

   第二个就是大都市圈。

  超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

   第三个热点地区是城市群。

   城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万-100万的叫中型城市，100万-500万的是大型城市，500万-1000万人口的特大型城市，1000万人口以上的叫超级大城市。

   在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，这些城市还会向1500万、2000万发展。

  有些省会城市现在是500、600万人口，以后可能往1000万人口的方向走。

   这里面有一个什么动力呢？在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。

   所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总GDP的40%。

   03决定房价走势的三个因素

   今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

  全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番，20年翻两番。

   如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。

   第一个原因就是供求关系，商品的供求关系。

   供不应求会涨价，供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨等等。

   第二个原因就是房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。

   中国的M2从2004年、2005年开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿，去年180多万亿。而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。

   也就是说，这个十几年，M2翻了三番，也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。

   很幸运，被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。

   第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。

   比如美国房地产大涨的时候，美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏，也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

笔者则认为：为了应对中美贸易战的对外出口指标萎缩，中国房地产龙头产企业非但不能倒闭60%，还应该重振雄风，刺激内需，拉动百业增长。

   首先扩大适老化建筑市场改造工程。改革开放前30年的房屋基本没有电梯，这对过去有贡献的离退休老人上下楼很不方便。加之这部分房屋都已经过了40年折旧期需要重新翻盖。所以这类房屋改造堪比棚户区的旧城改造，面广量大。且又有一系列国家优惠政策支持，所以需要更多房企，增加改善型住房产能。

   第2个急需改造的是广大农村2亿户农舍翻修工程。其中众多不可持续的城中村现象，急需要在各个大城市和城市集群中间加以升级改造。还有，众多新型特色小镇和民俗家庭旅馆也需要升级改造。总而言之，随着城镇化进程的不断推进，广大农村和农舍升级工程将会铺天盖地！这一切皆需要更多的房地产建设企业来完成。

   第3个急于完成的就是除了住宅地产升级之外，还有商业地产，文化地产，教育地产，旅游养老地产和交通地产相关的配套工程。另外，全国各地开发区的工业地产升级，和科技园区地产扩容，皆需要许多房地产建设大军的倾力打造。

   综上所述，中国房地产龙头行业非但不能60%倒闭，还应该政策扶持他们健康发展。